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Forópolis Capítulo Querétaro: ¿Cuánta superficie se necesita para el crecimiento de la Zona Metropolitana de Querétaro?

octubre 2, 2015

Dr. Ignacio Kunz Bolaños
Universidad Nacional Autónoma de México
[email protected]

Al menos desde hace al menos unos 15 años ha habido voces alarmantes sobre el crecimiento de la ciudad Querétaro. Se ofrecen datos escalofriantes, por supuesto imprecisos, sobre el crecimiento y la migración, de hecho, a base de repetición se ha construido la idea de que diariamente, llegan 40 familias a la Zona Metropolitana de Querétaro (ZMQ). En este orden de ideas tenemos que hacernos dos preguntas ¿Cuánto realmente crece la ZMQ? Y ¿qué motivaciones hay detrás de la publicación de esta información?.

Lo que es cierto es que la ciudad de Querétaro ha tenido un crecimiento alto y sostenido desde la década de los setenta del siglo pasado, cuando alcanzó una tasa de crecimiento medio anual (% que se crece al año) de 5.6%, muy alto, similar al máximo crecimiento de la ciudad de México, pero desde entonces la dinámica de Querétaro ha venido a la baja, (4.3 en los ochentas, 3.5 en los noventa y 3.0 entre 2000 y 2010). Dos conclusiones se desprenden de estos datos, calculados a partir de la información censal: 1. Querétaro lleva más de medio siglo (desde 1960) con un crecimiento fuerte y persistente. Y 2. La tasa de crecimiento está disminuyendo de manera constante.

Se trata de un problema de percepción, si bien el crecimiento es fuerte, la expansión de la mancha urbana es alrededor de 4 veces mayor, esto, sí es escalofriante, y es el crecimiento que percibimos, el que impresiona a los ciudadanos y no es para menos.

Por ello la ciudad de Querétaro es la que tiene la densidad de población más baja en el país y uno de los crecimientos más fragmentados. ¿Por qué esto sí es aterrador? Porque compromete el futuro y la sustentabilidad de la ciudad. Imagine usted que tiene que llevar infraestructura y servicios a un grupo de familias. ¿Cómo le resultará más fácil y económico hacerlo? ¿si están esas familias concentradas en unos pocos lugares o si están dispersas y separadas sobre una gran área? Evidentemente será más eficiente si hay cierto nivel de concentración.

¿Cómo se presentan las cosas para el futuro?

Según el XII Censo de General de Población y Vivienda 2010, éramos 1’097,025 habitantes en la ZMQ (lo que incluye toda la población de Querétaro, Corregidora, El Marqués y Huimilpan, hasta los ranchitos más chiquitos y recónditos). Con base en un modelo de proyección estimamos que para el 2020 llegaremos a ser 1’328,867 habitantes, esto es, 285,842 nuevos habitantes, lo que puede significar una demanda para toda la década de alrededor de 80,000 nuevas casas, considerando 3.6 habitantes por vivienda. Podríamos pensar que en la segunda parte de la década, es decir, del 2015 al 2020 se requerirán unas 40,000 viviendas.

Según un dato publicado el 9 de septiembre en varios diarios locales, existe un inventario de 29,000 viviendas nuevas en el estado, de las culeas al menos unas 18,000 se ubican en el área metropolitana.

No es tanto lo que se necesita ¿verdad? De hecho llama un poco la atención el inventario existente con 29,000 viviendas, lo que puede significar, a un promedio conservador de 500,000 pesos por unidad unos $ 14,500’000,000 (catorce mil quinientos millones de pesos). Suena raro que con el valor del inventario y una expectativa de crecimiento de un 3% anual exista tanto entusiasmo por seguir construyendo. Más adelante haré algunas conjeturas al respecto.

Ahora pasemos a estimar cuánta superficie se requiere para albergar estas 40,000 viviendas, asumiendo que para el año 2020 seguiremos con una sobreoferta de 29,000 viviendas. Otra vez, en un cálculo grueso pero razonable, asumiendo una ocupación promedio H2, esto es 200 habitantes por hectáreas, con tamaño de familia promedio de 3.6, se tendrían 55.5 viviendas por hectáreas, lo que resultaría en 720 hectáreas. Es difícil darse cuenta del significado de este dato, pero les aseguro que es muy poco, podemos asumir una densidad muy baja de 100 habitantes por hectárea, entonces se necesitarían de aquí al 2020 un total de 1,740 para vivienda, sigue siendo un dato moderado, actualmente los usos urbanizables de los municipios metropolitanos, es decir, las reservas de crecimiento, están muy arriba de las 10,000 hectáreas, esto quiere decir que existe reserva ya clasificada como urbana para las próximas 5 décadas y después no se necesitará más porque el crecimiento tenderá a estabilizarse.

La buena noticia es que no existe ninguna necesidad de hacer más cambios de uso del suelo, existe suficiente espacio ya clasificado como urbano para crecer, de esta manera se tiene una excelente oportunidad para conservar zonas de valor ambiental que serán clave para la sustentabilidad de Querétaro, como sería el caso de Peña Colorada.

Pero las noticias pueden ser aún mejores, existe la necesidad y la oportunidad de reaprovechar la ciudad interior, ya que en las últimas décadas a estado sujeta a un intenso proceso de despoblamiento, desde parte de la delegación Félix Osores hasta al noroeste, hasta parte de la delegación Josefa Vergara al sureste, una zona amplia que envejece y se abandona. De hecho, la mayor parte del nuevo crecimiento podría ser acomodado en la ciudad interior solo recuperando los niveles de densidad que se tenían hace algunas décadas, con lo que las necesidades de expansión hacia la periferia sería aún menores a las descritas antes.

También existe la posibilidad de aprovechar los baldíos urbanos y viejos espacios industriales muy céntricos que darían cabida a otra buena parte de la nueva demanda de espacios habitacionales y tendríamos una ciudad más amigable y de dimensiones más eficientes.

Queda pendiente la pregunta sobre las motivaciones para seguir solicitando cambios de uso del suelo, en teoría para construir más viviendas, pero como se explicaba, no hace falta ni un metro más de suelo para urbanizar, la reserva existente basta y sobra para todo el desarrollo futuro de la ZMQ.

¿Por qué el entusiasmo? ¿Cuál es la motivación? Podemos especular, si consideramos que el suelo en breña puede valer entre 90 y 140 pesos por metro cuadrado (sin servicios y sin uso del suelo) y ese suelo puede entrar al negocio inmobiliario entre 180 y 600 pesos dependiendo del tipo de desarrollo, las ganancias son inmensas, no existe ningún tipo de negocio que ofrezca estos rendimientos y sin gran riesgo, porque el suelo no se echa a perder. La clave es conseguir el cambio de uso del suelo. En futuras intervenciones profundizaré en dos temas, la superficie que actualmente ofrecen los Programas de Desarrollo Urbano de los municipios conurbados y el asunto del despoblamiento de la ciudad interior, sus consecuencias y las alternativas de recuperación.

*Esta columna y su contenido son responsablidad del autor. Forópolis Capítulo Querétaro

Carta de intención FORÓPOLIS Capítulo Querétaro

FORÓPOLIS está integrado por profesionales libres, especialistas en diversas materias que, en conjunto, sirven para orientar y capitalizar la toma de decisiones en materia urbana y territorial, tanto en el sector público como privado, proporcionando consejo sobre el desarrollo urbano integral y sustentable del Estado de Querétaro.

  1. Promueve el derecho a la ciudad a través de una política incluyente de desarrollo urbano centrada en el ser humano.

El ser humano debe ser el objeto central de la política urbana, por lo que los aspectos de suelo, vivienda, desarrollo económico, social y ambiental deben concebirse en función del desarrollo integral de las mujeres y hombres de Querétaro y promover ciudades que fortalezcan el capital humano con un crecimiento y una movilidad eficientes, todo basado en la equidad y en la inclusión del peatón, del transporte no motorizado y del transporte público.

  1. Está comprometido con la preeminencia del interés público sobre cualquier otro tipo de interés.

El interés público se considera el rector de las políticas y acciones propuestas por Forópolis, frente a cualquier otro tipo de interés particular o que comprometa el bienestar general.

  1. Favorece la participación y la inclusión comprometida y vigorosa como instrumento esencial para garantizar un desarrollo urbano integral.

El hacer ciudad es una labor compartida entre gobierno y ciudadanos,   que lleva implícita compromisos y obligaciones para ambos, pero también supone el derecho de participar a todos los sectores.

  1. Se proclama en favor de la sustentabilidad del desarrollo urbano y acepta que ésta implica el equilibrio entre lo social, lo económico y lo ambiental.

La sustentabilidad es un concepto que se refiere a una nueva relación sociedad naturaleza en la que se reconocen los límites y potencialidades del medio, pero que a la vez integra los aspectos económicos, sociales, culturales y tecnológicos, de tal manera que se asegure que las generaciones futuras tendrán, al menos, la misma calidad de vida que tienen las generaciones actuales.

El desarrollo urbano sustentable debe promover un equilibrio entre el medio ambiente y el espacio construido, que asegure la conservación de los recursos, la equidad social y la calidad de vida de la población actual y futura

  1. Propicia un marco institucional que defina claramente los derechos y obligaciones del aprovechamiento de la propiedad.

La observación del marco institucional que dé certidumbre jurídica y regule las acciones de los diversos actores urbanos es una condición para el buen desarrollo de la vida en
comunidad.

  1. Propone una política urbana integral.

Se trata de una política que articule los aspectos de vivienda, servicios, movilidad, desarrollo económico, combate a la pobreza, protección del medio ambiente y del suelo en un marco de diversidad, inclusión, equidad, pluralidad y cohesión social

La política integral de desarrollo urbano y regional promueve un esquema coherente, en donde las decisiones y acciones en materia de obra pública se fundamenten en estudios de factibilidad e impacto, y sean resultado de proyectos urbanos integrales reconocidos por la planificación territorial.

  1. Promueve la actualización del marco jurídico institucional con instrumentos innovadores y sólidos en lo jurídico y en lo técnico para el desarrollo urbano y el ordenamiento territorial en el estado de Querétaro.

Forópolis promueve la consolidación de un sistema normativo estatal coherente y actualizado a las demandas sociales vigentes, que a través de la implantación de políticas públicas y de instrumentos de planeación, estimule y regule iniciativas y acciones públicas, sociales y privadas resguardadas por un sólido Estado de Derecho que garantice el equilibrio entre los beneficios privados y los beneficios públicos para el buen desarrollo urbano del Estado.

  1. Reconoce la responsabilidad constitucional de los gobiernos municipales en la conducción de los procesos urbanos y propone condiciones de coordinación entre los ámbitos federal, estatal y municipal y sus organismos paraestatales.

Cada uno de los ámbitos de gobierno en el marco de sus atribuciones debe cumplir con sus responsabilidades, sin menoscabo de un enfoque de cooperación que articule la coordinación de las fortalezas entre cada uno de ellos. Uno de los ámbitos centrales hacia donde debe concurrir dicha cooperación es el metropolitano.  

  1. Considera imprescindible la implantación de sistemas de información, evaluación, vigilancia y sanción de las políticas de desarrollo urbano.

La información y evaluación de políticas, así como la vigilancia del cumplimento de los acuerdos institucionales en materia urbana y territorial son una condición necesaria para el buen desarrollo y cumplimiento de sus objetivos.

  1. Reconoce el origen social en la formación de la renta del suelo y promueve su recuperación como mecanismo de financiamiento de la ciudad.

Las rentas del suelo son resultado del esfuerzo social y de la inversión pública y su apropiación privada no está libre de costos sociales, por lo que promoverá la implantación de instrumentos para el financiamiento de la ciudad garantizando el equilibrio entre el interés público y el interés privado.

 

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