COVID-19 ‘reconvierte’ espacios de oficinas en centros logísticos

Se han detectado indicadores que permiten ver el futuro de un mercado inmobiliario con oficinas en vías de recuperación

Juan Carlos Machorro

El mercado inmobiliario orientado a oficinas se reconvierte. Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark Knight Frank (NKF), afirmó que durante la actual coyuntura de COVID-19 se han detectado indicadores que permiten ver el futuro con optimismo, con un mercado inmobiliario de oficinas en vías de recuperación. Este optimismo, se debe a la reconversión de espacios comerciales a centros de distribución (CEDIS).

Las operaciones que se registraron durante julio, indican que se creció un 150 por ciento superior al mes de junio. Esto mostró un mercado industrial recuperado, y el retail –sector especializado en la comercialización masiva de productos– fue impulsado por el comercio electrónico.

“Efectivamente en todas las generaciones y en todos los nichos de trabajo se usa al comercio electrónico como nunca antes, lo que ha propiciado crecimientos en los corredores que rodean a la Ciudad de México, principalmente el de Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (CTT) –salida del Valle de México rumbo a Querétaro-, que es un circuito donde se están concentrando los centros de distribución para darle servicio a la urbe y está llevando a que en la última milla se acerquen los CEDIS a la Ciudad”.

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En un análisis de Newmark sobre el CTT, se midió lo que está haciendo que crezca este corredor. Los resultados indican que el 60 por ciento se concentra en el almacenaje, logística y distribución, el comercio al menudeo y al por mayor, es decir, todo lo relacionado con el comercio electrónico.

Agregó que hoy los CEDIS están llegando a nuevas zonas y ciudades, como la parte sureste del país, que comienza a tener un gran desarrollo industrial para cubrir las necesidades a través de la última milla.

Esta marca indica que en 2010 se tenía un inventario industrial de 3.5 millones de m² a un precio promedio de 4.68 dólares/m²; para este 2020 se cuenta con 11.8 millones de metros cuadrados a un precio promedio por m² de 5.76 dólares, lo que demuestra que el mercado industrial es definitivamente el que ha tenido, exponencialmente, el crecimiento más importante.

“Ha sido por los factores como el e-commerce, T-MEC y nearshoring, que el mercado industrial registra absorciones mucho más importantes de lo que se buscaba. Se tuvieron que replantear las ciudades y buscar zonas de interés para los centros de distribución. Por ejemplo, en la CDMX, el comercio electrónico impulsó la evolución de las ventas e hizo que se dieran más en el suroriente, Iztapalapa, Iztacalco y Venustiano Carranza, que fueron las áreas donde se encontraron nuevas zonas industriales para potenciar la última milla”, afirmó D´Agostino.

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En cuanto al mercado de oficinas, el inventario de la Ciudad de México, ha ido evolucionando desde 1985, cuando tenía 750 mil m², a los 7.3 millones de m² con los que cuenta actualmente y que equivalen a Sao Paulo y Río de Janeiro, juntos y para 2023 estará en alrededor de los 9 millones de m².

Bienestar de los trabajadores

Hasta que no se tenga una cura contra la COVID-19, el mercado de oficinas tendrá como reto, garantizar espacios libre de contagio, por lo que la tendencia será la certificación wellness, la cual  es una herramienta de evaluación de edificios centrada en el bienestar y la salud de sus ocupantes. Se trata de una certificación que prioriza el confort de los usuarios, y analiza la relación entre las la salud y el entorno construido en que se habita y trabaja.

La certificación well agrupa los criterios en 10 categorías. Dentro de cada categoría hay una serie de requisitos mínimos que hay que cumplir, llamados Precondiciones y una serie de criterios de mejora llamados Optimizaciones.