Dr. Ignacio Kunz Bolaños
Universidad Nacional Autónoma de México
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Al menos desde hace al menos unos 15 años ha habido voces alarmantes sobre el crecimiento de la ciudad Querétaro. Se ofrecen datos escalofriantes, por supuesto imprecisos, sobre el crecimiento y la migración, de hecho, a base de repetición se ha construido la idea de que diariamente, llegan 40 familias a la Zona Metropolitana de Querétaro (ZMQ). En este orden de ideas tenemos que hacernos dos preguntas ¿Cuánto realmente crece la ZMQ? Y ¿qué motivaciones hay detrás de la publicación de esta información?.
Lo que es cierto es que la ciudad de Querétaro ha tenido un crecimiento alto y sostenido desde la década de los setenta del siglo pasado, cuando alcanzó una tasa de crecimiento medio anual (% que se crece al año) de 5.6%, muy alto, similar al máximo crecimiento de la ciudad de México, pero desde entonces la dinámica de Querétaro ha venido a la baja, (4.3 en los ochentas, 3.5 en los noventa y 3.0 entre 2000 y 2010). Dos conclusiones se desprenden de estos datos, calculados a partir de la información censal: 1. Querétaro lleva más de medio siglo (desde 1960) con un crecimiento fuerte y persistente. Y 2. La tasa de crecimiento está disminuyendo de manera constante.
Se trata de un problema de percepción, si bien el crecimiento es fuerte, la expansión de la mancha urbana es alrededor de 4 veces mayor, esto, sí es escalofriante, y es el crecimiento que percibimos, el que impresiona a los ciudadanos y no es para menos.
Por ello la ciudad de Querétaro es la que tiene la densidad de población más baja en el país y uno de los crecimientos más fragmentados. ¿Por qué esto sí es aterrador? Porque compromete el futuro y la sustentabilidad de la ciudad. Imagine usted que tiene que llevar infraestructura y servicios a un grupo de familias. ¿Cómo le resultará más fácil y económico hacerlo? ¿si están esas familias concentradas en unos pocos lugares o si están dispersas y separadas sobre una gran área? Evidentemente será más eficiente si hay cierto nivel de concentración.
¿Cómo se presentan las cosas para el futuro?
Según el XII Censo de General de Población y Vivienda 2010, éramos 1’097,025 habitantes en la ZMQ (lo que incluye toda la población de Querétaro, Corregidora, El Marqués y Huimilpan, hasta los ranchitos más chiquitos y recónditos). Con base en un modelo de proyección estimamos que para el 2020 llegaremos a ser 1’328,867 habitantes, esto es, 285,842 nuevos habitantes, lo que puede significar una demanda para toda la década de alrededor de 80,000 nuevas casas, considerando 3.6 habitantes por vivienda. Podríamos pensar que en la segunda parte de la década, es decir, del 2015 al 2020 se requerirán unas 40,000 viviendas.
Según un dato publicado el 9 de septiembre en varios diarios locales, existe un inventario de 29,000 viviendas nuevas en el estado, de las culeas al menos unas 18,000 se ubican en el área metropolitana.
No es tanto lo que se necesita ¿verdad? De hecho llama un poco la atención el inventario existente con 29,000 viviendas, lo que puede significar, a un promedio conservador de 500,000 pesos por unidad unos $ 14,500’000,000 (catorce mil quinientos millones de pesos). Suena raro que con el valor del inventario y una expectativa de crecimiento de un 3% anual exista tanto entusiasmo por seguir construyendo. Más adelante haré algunas conjeturas al respecto.
Ahora pasemos a estimar cuánta superficie se requiere para albergar estas 40,000 viviendas, asumiendo que para el año 2020 seguiremos con una sobreoferta de 29,000 viviendas. Otra vez, en un cálculo grueso pero razonable, asumiendo una ocupación promedio H2, esto es 200 habitantes por hectáreas, con tamaño de familia promedio de 3.6, se tendrían 55.5 viviendas por hectáreas, lo que resultaría en 720 hectáreas. Es difícil darse cuenta del significado de este dato, pero les aseguro que es muy poco, podemos asumir una densidad muy baja de 100 habitantes por hectárea, entonces se necesitarían de aquí al 2020 un total de 1,740 para vivienda, sigue siendo un dato moderado, actualmente los usos urbanizables de los municipios metropolitanos, es decir, las reservas de crecimiento, están muy arriba de las 10,000 hectáreas, esto quiere decir que existe reserva ya clasificada como urbana para las próximas 5 décadas y después no se necesitará más porque el crecimiento tenderá a estabilizarse.
La buena noticia es que no existe ninguna necesidad de hacer más cambios de uso del suelo, existe suficiente espacio ya clasificado como urbano para crecer, de esta manera se tiene una excelente oportunidad para conservar zonas de valor ambiental que serán clave para la sustentabilidad de Querétaro, como sería el caso de Peña Colorada.
Pero las noticias pueden ser aún mejores, existe la necesidad y la oportunidad de reaprovechar la ciudad interior, ya que en las últimas décadas a estado sujeta a un intenso proceso de despoblamiento, desde parte de la delegación Félix Osores hasta al noroeste, hasta parte de la delegación Josefa Vergara al sureste, una zona amplia que envejece y se abandona. De hecho, la mayor parte del nuevo crecimiento podría ser acomodado en la ciudad interior solo recuperando los niveles de densidad que se tenían hace algunas décadas, con lo que las necesidades de expansión hacia la periferia sería aún menores a las descritas antes.
También existe la posibilidad de aprovechar los baldíos urbanos y viejos espacios industriales muy céntricos que darían cabida a otra buena parte de la nueva demanda de espacios habitacionales y tendríamos una ciudad más amigable y de dimensiones más eficientes.
Queda pendiente la pregunta sobre las motivaciones para seguir solicitando cambios de uso del suelo, en teoría para construir más viviendas, pero como se explicaba, no hace falta ni un metro más de suelo para urbanizar, la reserva existente basta y sobra para todo el desarrollo futuro de la ZMQ.
¿Por qué el entusiasmo? ¿Cuál es la motivación? Podemos especular, si consideramos que el suelo en breña puede valer entre 90 y 140 pesos por metro cuadrado (sin servicios y sin uso del suelo) y ese suelo puede entrar al negocio inmobiliario entre 180 y 600 pesos dependiendo del tipo de desarrollo, las ganancias son inmensas, no existe ningún tipo de negocio que ofrezca estos rendimientos y sin gran riesgo, porque el suelo no se echa a perder. La clave es conseguir el cambio de uso del suelo. En futuras intervenciones profundizaré en dos temas, la superficie que actualmente ofrecen los Programas de Desarrollo Urbano de los municipios conurbados y el asunto del despoblamiento de la ciudad interior, sus consecuencias y las alternativas de recuperación.
*Esta columna y su contenido son responsablidad del autor. Forópolis Capítulo Querétaro
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Las rentas del suelo son resultado del esfuerzo social y de la inversión pública y su apropiación privada no está libre de costos sociales, por lo que promoverá la implantación de instrumentos para el financiamiento de la ciudad garantizando el equilibrio entre el interés público y el interés privado.
